Een zakelijke hypotheek is een lening met onroerend goed als onderpand, bedoeld voor de aankoop, verbouwing of herfinanciering van een bedrijfspand of beleggingspand. Het pand dient als zekerheid: kun je niet meer aan de betalingsverplichtingen voldoen, dan kan de geldverstrekker het pand verkopen om de lening af te lossen.
Het grootste verschil met een gewone hypotheek zit in de beoordeling. Bij een woninghypotheek kijkt een bank naar je salaris en vaste lasten. Bij een zakelijke hypotheek staat de onderneming centraal: omzet, winstgevendheid, cashflow en de stabiliteit daarvan over meerdere jaren. Dat verklaart ook waarom de rente doorgaans hoger ligt dan bij een particuliere hypotheek. De bank loopt meer risico en rekent dat door in de prijs.
De meeste geldverstrekkers hanteren voor een bedrijfspand in eigen gebruik een maximale loan-to-value (LTV) van ongeveer 70 procent van de taxatiewaarde. Dat betekent dat je zelf minstens 30 procent van de aankoopprijs moet inbrengen, via eigen vermogen of een andere financieringsbron.
Bij een beleggingspand dat je gaat verhuren, liggen de percentages soms anders. Sommige aanbieders financieren tot 90 procent van de waarde, mits de huurinkomsten en het risicoprofiel van de belegging dat toelaten. Andere partijen houden juist vast aan een hogere eigen inbreng, omdat verhuur meer onzekerheid met zich meebrengt dan een pand dat je zelf gebruikt. Een hypotheek boven de 70 procent LTV is in de praktijk lastiger rond te krijgen dan een aanvraag daaronder.
Stel: een ondernemer wil een bedrijfspand kopen met een taxatiewaarde van 400.000 euro. Bij een LTV van 70 procent kan de geldverstrekker maximaal 280.000 euro financieren. De ondernemer moet dan zelf 120.000 euro inbrengen, plus de bijkomende kosten zoals taxatie, notaris en advies.
Bij een annuïtaire lening van 280.000 euro, een looptijd van 20 jaar en een rente van 5 procent liggen de maandlasten in de orde van 1.850 euro, waarvan het grootste deel in de eerste jaren uit rente bestaat en het aandeel aflossing geleidelijk toeneemt. Bij een lineaire lening start je met een hogere maandlast, rond de 2.130 euro, die vervolgens elk jaar daalt omdat je steeds over een lager openstaand bedrag rente betaalt. Deze bedragen zijn indicatief: de daadwerkelijke rente en voorwaarden verschillen per geldverstrekker en per moment van aanvragen.
Geldverstrekkers wegen bij een zakelijke hypotheek meerdere zaken tegen elkaar af:
Geldverstrekkers stellen doorgaans een aantal basiseisen voordat ze een zakelijke hypotheek verstrekken. De onderneming moet ingeschreven staan bij de Kamer van Koophandel en meestal al een tijd bestaan: veel partijen vragen minimaal één tot drie jaar ondernemerschap, al zijn er ook aanbieders die al vanaf zes maanden meedenken. Er geldt meestal ook een minimale jaaromzet, en die drempel loopt flink uiteen: sommige geldverstrekkers noemen 250.000 euro, terwijl anderen, vooral gericht op starters en zzp'ers, al vanaf 50.000 euro omzet in gesprek gaan. Het bedrijf moet winstgevend zijn en bij voorkeur een positief eigen vermogen hebben.
Een zakelijke hypotheek is in principe toegankelijk voor eenmanszaken, vennootschappen onder firma, maatschappen, bv's en nv's. De voorwaarden verschillen echter per rechtsvorm.
Bij een eenmanszaak ben je met je privévermogen aansprakelijk voor de schulden van de onderneming. Geldverstrekkers voeren daarom vaak ook een BKR-toetsing uit, zoals bij een particuliere lening. Bij een bv is de aansprakelijkheid in beginsel beperkt tot het vermogen van de vennootschap, maar in de praktijk vragen banken bij jonge of kleinere bv's regelmatig om een persoonlijke borgstelling van de directeur-grootaandeelhouder. Voor een DGA die geld leent van de eigen bv gelden bovendien aanvullende fiscale regels, waaronder de Wet excessief lenen, die een drempel van 700.000 euro hanteert voordat er belasting verschuldigd is in box 2.
Naast het pand zelf vragen geldverstrekkers soms aanvullende zekerheden, zoals een verpanding van voorraden of machines. De hoogte van de gevraagde eigen inbreng hangt samen met het risicoprofiel van de aanvraag: een gevestigde onderneming met stabiele cijfers krijgt doorgaans gunstigere voorwaarden dan een startende ondernemer zonder trackrecord.
De rente van een zakelijke hypotheek bestaat uit twee onderdelen: een basisrente en een risico-opslag, ook wel debiteurenopslag genoemd. De hoogte van die opslag hangt af van het risicoprofiel van de aanvraag: hoe onzekerder de terugbetaling wordt ingeschat, hoe hoger de opslag. In de praktijk lopen de tarieven uiteen van iets onder de 4 procent tot ruim boven de 10 procent, afhankelijk van de geldverstrekker, de looptijd en de LTV. Deze percentages veranderen regelmatig, dus een actuele rentestand vraag je het beste rechtstreeks op bij een geldverstrekker of adviseur.
Naast de rente komen er bijkomende kosten kijken bij een zakelijke hypotheek: taxatiekosten voor het pand, notariskosten voor de hypotheekakte, eventuele advieskosten en afsluitkosten van de geldverstrekker. Deze kosten verschillen per aanbieder en per situatie, maar het is verstandig ze vooraf mee te nemen in de berekening van wat een aankoop werkelijk kost.
Een bank is niet de enige weg naar financiering van een bedrijfspand. Er zijn ook non-bancaire geldverstrekkers actief op deze markt, evenals crowdfundingplatforms die specifiek vastgoedprojecten financieren.
| Bank | Non-bancaire financier | Crowdfunding | |
|
Snelheid |
Relatief traag, weken tot maanden | Vaak sneller | Afhankelijk van de campagne |
| Rente | Doorgaans lager | Vaak hoger | Wisselend, soms hoger |
| Flexibiliteit voorwaarden | Beperkt | Meer maatwerk mogelijk | Afhankelijk van platform |
| Geschikt voor | Gevestigde ondernemingen | Ondernemers die net buiten bancaire criteria vallen | Ondernemers met een sterk verhaal of zichtbaar project |
Voor ondernemers die net niet aan de eisen van een bank voldoen, bijvoorbeeld door een kortere bedrijfsgeschiedenis, kan een non-bancaire partij of crowdfunding een uitkomst bieden. Daar staat vaak een hogere rente tegenover.
De rente over een zakelijke hypotheek is voor de meeste ondernemers aftrekbaar van de winst, als bedrijfskosten. Eenmanszaken en zzp'ers trekken de rente af in de inkomstenbelasting, bv's in de vennootschapsbelasting. De aflossing zelf is geen kostenpost en dus niet aftrekbaar: daarmee betaal je immers gewoon je schuld terug.
Voor grotere ondernemingen geldt sinds 2019 de earnings-strippingmaatregel. Die beperkt de renteaftrek tot maximaal 30 procent van de fiscale EBITDA, met een ondergrens van 1 miljoen euro die altijd aftrekbaar blijft. Voor de meeste kleine en middelgrote bedrijven speelt deze grens nauwelijks een rol, maar bij grotere vastgoedportefeuilles kan het relevant worden.
Leen je als DGA privé van je eigen bv voor een woning, dan gelden weer andere regels, waaronder de eerder genoemde Wet excessief lenen. Omdat deze materie snel complex wordt, is overleg met een fiscalist bij een zakelijke hypotheek geen overbodige luxe.
Het aanvraagproces verschilt per geldverstrekker, maar de stappen komen meestal op het volgende neer:
Reken op een doorlooptijd van gemiddeld zes tot acht weken vanaf de aanvraag tot de uitbetaling. Complexere dossiers, bijvoorbeeld bij een uitgebreide bedrijfsstructuur, kunnen langer duren.
Een aanvraag voor een zakelijke hypotheek strandt met enige regelmaat op dezelfde punten. Onvolledige of te late aanlevering van jaarcijfers vertraagt het proces onnodig. Een te lage eigen inbreng ten opzichte van de taxatiewaarde maakt een aanvraag kwetsbaar, zeker als de onderneming nog kort bestaat. Ook een businessplan dat de haalbaarheid van de investering niet overtuigend onderbouwt, is een terugkerende reden voor afwijzing. Wie deze punten vooraf op orde heeft, vergroot de kans op een vlotte en succesvolle aanvraag.
Hoeveel kun je lenen met een zakelijke hypotheek? Meestal maximaal 70 procent van de taxatiewaarde van het pand, bij verhuurpanden soms tot 90 procent, afhankelijk van de geldverstrekker.
Wat zijn de belangrijkste voorwaarden? Inschrijving bij de Kamer van Koophandel, een bepaalde bedrijfsduur, een minimale omzet en een gezonde financiële positie van de onderneming.
Is een zakelijke hypotheek toegankelijk voor zzp'ers? Ja, al stellen geldverstrekkers vaak extra eisen, zoals een langere bewezen winstgevendheid en een BKR-toetsing.
Is de rente van een zakelijke hypotheek aftrekbaar? De rente is doorgaans aftrekbaar van de winst als bedrijfskosten. De aflossing is dat niet.
Hoe lang duurt een aanvraag? Gemiddeld zes tot acht weken, van aanvraag tot uitbetaling.
Kun je ook buiten de bank om financieren? Ja, non-bancaire geldverstrekkers en crowdfundingplatforms bieden eveneens financiering voor bedrijfspanden, doorgaans tegen een hogere rente maar met meer flexibiliteit.
Terug